Xây dựng bảng giá đất 5 năm một lần là không phù hợp

Phương án 1: 1. UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Đối với những nơi chưa có giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc quy định cụ thể giá các loại đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.

2. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất; c) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất; d) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; đ) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; e) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; h) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.        

Phương án 2: 1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (5) năm một lần và được công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. 

2. Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai;  c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

3. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất; c) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ nội dung trên và xuất phát từ thực tế hiện nay, theo tôi đề xuất trong Dự luật nên chọn phương án 1. Tức là chọn phương ám quy định về bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất, tính phí, lệ phí,...  Vì, nếu chúng ta chọn phương án 1 thì khi giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Hơn nữa, với phương án này, nếu trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể. Đây là phương án vừa phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, vừa tạo điều kiện cho UBND cấp tỉnh và doanh nghiệp linh động giải quyết kịp thời việc thu hồi đất cho các dự án, đồng thời đáp ứng nhu cầu giải phóng mặt bằng cũng như trong công tác giải tỏa, đền bù đối với người có đất bị thu hồi.

Còn nếu chọn phương án 2 thì cứ sau 5 năm lại phải tiến hành xây dựng lại bản giá đất mới. trong khi đó, nếu chưa có bảng giá đất mới, mà giá đất trên thị trường đã tăng cao, nhưng chưa đến thời điểm xây dựng giá đất mới thì sẽ giải quyết như thế nào? Và tất nhiên là khi đó, việc thu hồi đất của Nhà nước, cũng như việc thỏa thuận giữa người sử dụng đất với doanh nghiệp đầu tư không hoàn toàn thuận lợi. Và một khi thỏa thuận không thành thì khiếu nại sẽ xảy ra, đồng thời doanh nghiệp đã không còn kiên nhẫn chờ đợi nên phải di chuyển dự án đi nơi khác. Hơn nữa, nếu chúng ta chọn phương án 2, thì đối với những nơi chuẩn bị có quy hoạch để thu hồi đất, thì việc làm này vô tình sẽ tạo ra một tâm lý không tốt đối với người sử dụng đất là trông chờ vào giá đất của năm sau thường cao hơn năm trước. Từ đó sẽ dẫn đến việc khiếu nại kéo dài, vượt cấp.  

Quang Minh (Lộc Ninh)