Xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất

BPO - Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất để hoàn trả cho người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được quy định như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất để hoàn trả cho người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được xác định như sau: Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể, đối với đất ở, thì giá trị quyền sử dụng đất hoàn trả = (bằng) diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất x (nhân) giá đất ở (do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất) tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

Đối với đất sử dụng có thời hạn, thì giá trị quyền sử dụng đất hoàn trả = (bằng) diện tích đất đã nộp tiền sử dụng đất x (nhân) giá đất theo mục đích sử dụng của thời hạn giao đất của dự án xác định theo bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất : (chia) thời hạn giao đất (là thời hạn giao đất của dự án) : (chia) thời hạn giao đất (thời hạn giao đất còn lại) bằng (=) thời hạn giao đất của dự án trừ (-) thời hạn đã sử dụng đất giao tính đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá trị hoàn trả là tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại được xác định theo giá đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất với phương pháp xác định tiền thuê đất quy định tại chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước tại thời điểm xác định nghĩa vụ về tiền thuê đất trước đây. Cụ thể, trường hợp tiền thuê đất đã nộp một lần cho cả thời gian thuê được xác định: Tiền thuê đất hoàn trả = (bằng) tiền thuê đất một năm xác định tại thời điểm thu hồi đất x (nhân) thời hạn thuê đất còn lại. Trong đó, tiền thuê đất một năm xác định tại thời điểm thu hồi đất bằng (=) tỷ lệ phần trăm (%) tính tiền thuê đất theo chính sách tại thời điểm thu hồi đất nhân (x) giá đất theo mục đích sử dụng của thời hạn thuê đất của dự án xác định theo bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất; thời hạn thuê đất còn lại bằng (=) thời hạn thuê đất của dự án trừ (-) thời hạn đã sử dụng đất thuê tính đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp tiền thuê đất đã nộp một lần cho cả thời gian thuê được xác định: Tiền thuê đất hoàn trả = (bằng) diện tích đất đã nộp x (nhân) giá đất theo mục đích sử dụng của thời hạn thuê đất của dự án xác định theo bảng giá đất tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất : (chia) thời hạn thuê đất (là thời hạn thuê đất của dự án) x (nhân) thời hạn thuê đất còn lại (bằng (=) thời hạn thuê đất của dự án trừ (-) thời hạn đã sử dụng đất thuê tính đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất).

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện trả lại đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (mà đủ điều kiện được bồi thường), thì: Giá trị quyền sử dụng đất hoàn trả = (bằng) diện tích đất nông nghiệp tự nguyện trả lại x (nhân) giá đất theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất) tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp tự nguyện trả lại là diện tích trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, không bao gồm diện tích vượt hạn mức sử dụng đất nông nghiệp phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Luật Đất đai.

UBND cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định việc trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất quy định tại Luật Đất đai. Giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất để hoàn trả cho người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được xác định như trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. 

Cơ quan tài chính (của cấp có thẩm quyền thu hồi đất) chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thành lập Hội đồng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất; trình UBND cùng cấp phê duyệt. Trường hợp cần thiết, cơ quan tài chính thuê tổ chức thẩm định giá xác định giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất; trên cơ sở đó, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thẩm định giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất do tổ chức thẩm định giá xác định, trình UBND cùng cấp phê duyệt.

Việc giao đất, cho thuê đất đã thu hồi (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất) được thực hiện thông qua hình thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đất đai: Giá khởi điểm để thực hiện đấu giá bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất nhưng không thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ đấu giá sau khi trừ đi các chi phí liên quan đến việc đấu giá được xử lý như sau: Hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất. Số tiền còn lại (nếu có) nộp ngân sách nhà nước.

 Trường hợp việc giao đất, cho thuê đất đã thu hồi (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất) không thông qua hình thức đấu giá thì người được giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất cho người được giao đất, cho thuê đất. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước cao hơn hơn giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phần chênh lệch này được nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Trường hợp Nhà nước sử dụng đất đã thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì kinh phí để hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất được tính vào kinh phí thực hiện dự án đầu tư và quy định như sau: Bộ, ngành, cơ quan trung ương có trách nhiệm bảo đảm nguồn hoàn trả đối với dự án đầu tư do bộ, ngành, cơ quan trung ương làm chủ đầu tư; UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bảo đảm nguồn hoàn trả đối với dự án đầu tư do địa phương làm chủ đầu tư.