Xác định diện tích đất ở

Điều 99 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là những quy định về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao. Trong đó, các khoản 2, 3, có nội dung như sau:

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá năm (5) lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 138 và khoản 4 Điều 139 của luật này. 

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 1 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Theo ý kiến của cá nhân tôi thì việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như những quy định trong điều này chưa rõ ràng. Ví dụ, tại Khoản 2, Điều 99 quy định về “Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó...". Tuy nhiên, nếu diện tích đất ở được công nhận chưa đủ theo hạn mức đất ở của địa phương quy định mà diện tích đất còn lại nhiều thì sẽ thiệt thòi cho người sử dụng đất. Vì vậy, tôi đề xuất cần được sửa đổi, bổ sung để rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu hơn. Cụ thể, khoản này sẽ được viết lại như sau: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này thì diện tích đất ở được xác định là diện tích thực tế trên giấy tờ đã được cơ quan có thẩm quyền cấp.

Ở Khoản 3, điều 99 có quy định như sau: Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 1-7-2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó… cũng cần được sửa đổi, bổ sung tương tự như khoản 2 nêu trên.

Điều 161 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là những quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, dự thảo đã đưa ra hai phương án như sau:

Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.

Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo ý kiến cá nhân tôi thì nên chọn phương án 2. Vì nếu thực hiện theo phương án 2 thì sẽ giảm được thủ tục hành chính cho người dân, đồng thời người dân sẽ bớt phải mất thời gian công sức và tiền bạc trong việc làm các thủ tục hành chính có liên quan. Việc chứng thực hay xác nhận là do sự thỏa thuận giữa hai bên và nếu không công chứng, không chức thực thì sự thỏa thuận giữa hai bên đã có hiệu lực pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành.

Điều 164 là những quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó, Khoản 4 và 5 có nội dung như sau: 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất. 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan. Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là nêu chưa đầy đủ trách nhiệm cũng như nghịa vụ của người sử dụng đất. Do đó, ở Khoản 4, tôi đề xuất cần phải bổ sung thêm để làm rõ nghĩa vụ bảo vệ đất của người sử dụng đất. Và sau khi đã được bổ sung, Khoản 4 được viết lại như sau: Cụ thể là: Thực hiện các biện pháp bảo vệ để đất không bị hủy hoại, không bị lấn chiếm và không có tranh chấp.

Đối với Khoản 5, tôi đề nghị bổ sung thêm cụm từ “và những người sử dụng đất ở xung quanh” vào phần cuối của khoản này. Do đó, Khoản 5 được viết lại như sau: 5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan và những người sử dụng đất ở xung quanh.

Như Nhất