Thế nào là sử dụng đất không đúng mục đích?

* Điều 63 trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có nội dung quy định về việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, trong đó có liệt kê 8 trường hợp thu hồi đất. Vấn đề ở đây là những quy định về thu hồi đất, nói đúng hơn là lý do thu hồi đất chưa được rõ ràng và chưa hợp lý, có thể dẫn đến không thực thi được trên thực tế. Cụ thể là tại điểm a, Khoản 1 của điều này có quy định về trường hợp bị thu hồi đất là do: Sử dụng đất không đúng mục đích. Quy định như trong dự thảo luật là quá chung chung, không phù hợp và khó thực thi.

Ví dụ như ở một số địa phương, do có hạn chế, tồn tại, thậm chí là bất cập trong công tác quy hoạch sử dụng đất và đã từ nhiều năm nay chưa điều chỉnh, nên tình trạng nhiều hộ dân đã sử dụng đất trồng cây lâu năm để làm nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu bức xúc của gia đình. Như vậy, những hộ dân này vừa sử dụng đất sai mục đích và còn phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với hệ số giá đất cao hơn 0,15%. Tuy nhiên, theo dự thảo thì những hộ đã tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất này có bị thu hồi đất hay không? Bên cạnh đó, đối với những thửa đất trồng cây lâu năm mà bị sử dụng vào việc trồng cây hàng năm thì cũng là trái mục đích, nhưng đối với những trường hợp này có thuộc diện bị thu hồi đất không? Ngược lại, đối với những trường hợp là đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm nhưng đã được sử dụng vào mục đích trồng lúa thì cũng là trái mục đích. Việc làm này không đáng bị cấm mà thậm chí còn được khuyến khích để chuyển đổi mục đích. Nhưng nếu theo quy định trên thì có thể sẽ bị thu hồi, vì sử dụng sai mục đích.

Quy định trên đây đã được nêu trong Luật đất đai năm 2003, nhưng việc áp dụng ít khả thi. Chính điều này đã dẫn đến việc xử lý người vi phạm ở Khoản 1, Điều 200 (như trong dự thảo) cũng không mấy khả thi. Vì vậy, tôi đề xuất trong dự thảo luật cần phải đưa ra những quy định cụ thể, rõ ràng hơn như thế nào là sai mục đích...

* Tại Khoản 2, Điều 99 có quy định như sau: 2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá năm (05) lần hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 138 và Khoản 4 Điều 139 của luật này.

Theo ý kiến của cá nhân tôi, quy định như trên chưa rõ ràng. Cụ thể, trong dự thảo có quy định là với trường hợp “thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó...”. Tuy nhiên, nếu diện tích đất ở này được công nhận nhưng chưa đủ theo hạn mức đất ở của địa phương quy định mà diện tích đất còn lại nhiều thì sẽ thiệt thòi cho người sử dụng đất. Vì vậy, tôi đề xuất ở khoản này cần bổ sung quy định rõ ràng hơn thì luật mới thực thi đối với những trường hợp tương tự nêu trên.

Cũng ở Điều 99, trong Khoản 3 có quy định như sau: 3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Căn cứ vào nội dung trên, thì quy định tại Khoản 3 này sẽ phát sinh những trường hợp tương tự như ở Khoản 2. Vì vậy, ở Khoản 3 này tôi đề xuất cũng phải được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hiện nay. Có như vậy thì những quy định như trên mới đi vào cuộc sống.

* Điều 161 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nội dung quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó, nội dung của Khoản 2 là quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Ở đây, dự thảo  đưa ra hai phương án. Phương án 1 là: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên. Phương án 2 là: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo ý kiến cá nhân tôi thì nên chọn phương án 1. đây là phương án đơn giản, dễ thực hiện, đồng thời tránh gây tốn kém về thời gian, công sức và tiền của nhân dân. Hơn nữa, theo quy định của pháp luật dân sự, thỏa thuận hay hợp đồng giữa hai bên đã được ký kết là đã có hiệu lực pháp luật. 

Trương Thọ (TX. Đồng Xoài)