Sẽ là “thuế chồng lên thuế”

BP - Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo Luật Thuế tài sản áp dụng với đất, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất để lấy ý kiến đóng góp của các cấp, ngành và nhân dân trong cả nước. Theo đó, đối tượng chịu thuế là nhà ở, đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp trị giá vượt 700 triệu đồng. Tuy nhiên, ngay sau khi công bố dự thảo này đã gặp phải nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận. Có nhiều ý kiến cho rằng, đánh thuế nhà là “thuế chồng lên thuế”. Bởi mua một căn nhà đã phải trả nhiều loại thuế, xây nhà cũng đóng các loại thuế và nay ở trong ngôi nhà của mình cũng bị đánh thuế?

Thuế, phí, lệ phí chồng lên nhau

Tại sao lại có ý kiến cho rằng, nếu áp dụng thuế nhà ở, đất ở như đề xuất của Bộ Tài chính trong dự thảo luật thuế nói trên sẽ là thuế chồng lên thuế? Câu trả lời là nếu mua nhà ở tại thời điểm hiện nay thì sẽ biết rõ các khoản thuế, phí và lệ phí mà người mua nhà phải chi trả. Trước hết, nếu là người mua nhà ở, đất ở thì phải chịu lệ phí trước bạ. Mà theo quy định tại các điểm a, b Khoản 1, Điều 6 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, thì: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ; giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Và theo quy định tại Thông tư số 301/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ, thì: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = (bằng) diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m²) x (nhân) với giá 1m² đất (đồng/m²) tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ nhà (đồng) = (bằng) diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m²) x (nhân) giá 1m² (đồng/m²) nhà x (nhân) tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.

Một ngôi nhà của người dân xây dựng ở ấp 2, xã Tiến Thành, thị xã Đồng Xoài - Ảnh minh họa: B.L

Khoản chi phí thứ hai đối với người mua nhà ở, đất ở là phí công chứng hợp đồng. Mức phí này được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất, dựa theo bảng giá của Nhà nước và văn phòng công chứng hiện hành. Cụ thể, theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, thì: Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản. Cụ thể, giá trị tài sản từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng là 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch; Từ trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng là 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng; từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng là 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng... và từ trên 100 tỷ đồng là 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Thứ ba là khoản phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 5, Điều 3 Thông tư số 250/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh. Mức thu đối với loại phí này tùy theo từng địa phương và do HĐND cấp tỉnh ban hành.

Khoản chi phí thứ tư là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 thì mức thuế phải đóng = (bằng) diện tích đất tính thuế x (nhân) giá của 1m² đất (theo bảng giá đất của mỗi tỉnh ở từng thời kỳ) x (nhân) thuế suất. Thuế suất được tính theo bậc, phần diện tích trong hạn mức là 0,03%, phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức là 0,07% và phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là 0,15%.

Và nếu dự thảo Luật Thuế tài sản nêu trên do Bộ Tài chính soạn thảo được Chính phủ trình và Quốc hội thông qua, thì người có nhu cầu mua nhà ở, đất ở sẽ phải lo thêm 2 khoản chi phí nữa, đó là: Thuế tài sản đối với đất ở và áp dụng cho trường hợp diện tích đất tính thuế x (nhân) với giá của 1m² đất) lớn hơn 700 triệu đồng. Cụ thể, mức thuế đất phải đóng = (bằng) diện tích đất tính thuế x (nhân) giá của 1m² đất (theo bảng giá đất của mỗi tỉnh ở từng thời kỳ) - (trừ) 700 triệu đồng) x (nhân) với thuế suất. Cũng theo đề xuất của Bộ Tài chính, mức thuế suất có thể là 0,3% và 0,4% (tức tăng gấp 10 lần so với trước đây)

Hiện tại không có quy định về thuế tài sản là nhà ở, nhưng theo đề xuất trong dự luật thì loại thuế này áp dụng cho trường hợp (diện tích sàn nhà ở x (nhân) giá của 1m² đất) lớn hơn 700 triệu đồng. Và mức thuế suất nhà ở phải đóng = (bằng) diện tích sàn nhà ở x (nhân) suất vốn đầu tư của 1m² nhà ở (tính theo hướng dẫn tại Quyết định số 706/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ban hành năm 2017) - (trừ) 700.000.000 x (nhân) với thuế suất. Mức thuế suất có thể là 0,3% và 0,4% theo dự thảo Luật Thuế tài sản.

Sẽ không công bằng giữa các vùng, miền

Theo dự thảo Luật Thuế tài sản, nhà có trị giá 700 triệu đồng trở lên có thể sẽ bị đánh thuế tài sản ở mức từ 0,3-0,4%. Cụ thể, với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng thì một căn nhà có trị giá 800 triệu đồng sẽ bị đánh thuế với phần giá trị vượt ngưỡng là 100 triệu đồng, tức là mức thuế mà chủ nhà phải đóng hằng năm bằng 0,3 hoặc 0,4% của 100 triệu đồng. Trong khi đó, giá 1m² nhà xây dựng mới được căn cứ trên suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành tại Quyết định số 706/2017/QĐ-BXD. Ví dụ, trường hợp nhà ông A ở đường Hùng Vương (Đồng Xoài), xây dựng một căn nhà 3 tầng trên diện tích 50m², có nghĩa tổng diện tích sử dụng nhà của ông A là 150m². Theo Quyết định số 706 của Bộ Xây dựng thì nhà 3 tầng có suất đầu tư là 6.810.000 đồng/m². Như vậy, chi phí xây dựng căn nhà có diện tích sàn 150m² của ông A là 1.021.500.000 đồng. Với ngưỡng không chịu thuế là 700 triệu đồng, thì số tiền phải chịu thuế nhà dự kiến của ông A là 321,5 triệu đồng.

Nhà ở của người dân xây dựng tại trung tâm xã Đắk Ơ, huyện Bù Gia Mập. Nếu dự thảo Luật Thuế tài sản được thông qua thì những căn nhà này là đối tượng phải chịu thuế  - Ảnh: K.B

Và cách tính thuế nhà của ông A dự kiến như sau: 321,5 triệu x (nhân) 0,4% = 1.286.000 đồng. Như vậy, mỗi năm ông A phải nộp từng ấy tiền thuế nhà.

Trong khi đó, ông B ở thị trấn Thanh Bình, huyện Bù Đốp cũng xây dựng căn nhà 3 tầng trên diện tích 50m² và diện tích sử dụng là 150m². Tuy nhiên, suất đầu tư ở Bù Đốp cao hơn Đồng Xoài, do giá vật tư: Sắt, thép, gạch, xi măng, cát, đá và các loại vật tư khác đều tăng do chi phí vận chuyển, nên giá thành xây dựng căn nhà của ông B ở Bù Đốp sẽ cao hơn ông A tới 150 triệu đồng. Như vậy, theo dự thảo Luật Thuế tài sản thì ông B sẽ phải đóng thuế căn nhà của mình hằng năm cao hơn ông A, cụ thể: 471,5 triệu đồng x (nhân) 0,4% = (bằng) 1.886.000 đồng.

Cũng trong dự thảo Luật Thuế tài sản, cùng với việc đánh thuế nhà sẽ tiếp tục đánh thuế tài sản với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp,... với mức cao hơn nhiều lần. Thuế đất này sẽ thay thế thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Tài chính trong dự thảo Luật Thuế tài sản, thì giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá 1m² đất tính thuế. Tuy nhiên, giá 1m² đất tính thuế không phải áp theo giá thị trường, mà theo giá 1m² đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm tính thuế. Và thực tế cho thấy, giá đất do UBND cấp tỉnh công bố thường thấp hơn nhiều giá thị trường. Với trường hợp nhà ông A kể trên, cách tính thuế đất như sau: Cùng với thuế nhà, ông A còn phải chịu thêm thuế đất ở với mức thuế dự kiến áp dụng khoảng 0,3-0,4%.

Bảng giá đất theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND do UBND tỉnh ban hành ngày 19-12-2014 được áp dụng từ năm 2015 đến hết năm 2019 thì giá đất thuộc địa bàn thị xã Đồng Xoài, mà cụ thể tại đường Hùng Vương là 50 triệu đồng/m². Như vậy, với 50m² thì nhà ông A có giá 2,5 tỷ đồng. Nếu thuế tài sản đối với đất ở là 0,3%, thì thuế đất nhà ông A được tính như sau: 2,5 tỷ x 0,4% = 10 triệu đồng. Như vậy, mỗi năm ông A phải nộp thuế đất và thuế nhà là 11.284.000 đồng.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài chính giải trình thì đề xuất thuế tài sản được Bộ Tài chính xây dựng trên cơ sở các nghị quyết của Trung ương, Quốc hội và Chính phủ, đó là: “Chiến lược cải cách thuế giai đoạn 2011-2020”; Đề án của Chính phủ về huy động, khai thác nguồn lực đất đai; Nghị quyết số 07 của Bộ Chính trị về chủ trương, giải pháp cơ cấu lại ngân sách nhà nước, quản lý nợ công để bảo đảm nền tài chính quốc gia an toàn, bền vững; Nghị quyết số 25 của Quốc hội về kế hoạch tài chính ngân sách giai đoạn 2016-2020, trong đó nêu rõ yêu cầu phải hoàn thiện pháp luật về thuế tài sản bao gồm cả đất đai... Và dự thảo luật này được thông qua sẽ góp nhiều vào công tác phòng ngừa, phòng chống tham nhũng... Tuy nhiên, dư luận cho rằng việc ban hành Luật Thuế tài sản vào thời điểm này là chưa phù hợp, cần có lộ trình cụ thể, nhất là cần loại bỏ các khoản phí, lệ phí đối với tài sản khi giao dịch, nhằm tránh tình trạng phí, lệ phí đè lên thuế và hơn thế nữa là để “khoan thư sức dân”.

Trung Hiếu (Hội Luật gia tỉnh)