Quyền chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ở...

* Điều 173 trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là những quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tại Điểm b, Khoản 1 có nội dung như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ sau đây: b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;... Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là đúng nhưng chưa đầy đủ, chưa bao quát hết tất cả những quyền, cũng như nhu cầu thực tế hiện nay của người sử dụng đất.

* Điều 161 trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có 4 khoản là những quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tại Khoản 2 của điều này có nội dung như sau:  2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.

Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo ý kiến của cá nhân tôi thì trong điều kiện hiện nay, phương án 1 là lựa chọn hợp lý hơn. Mặc dù với phương án 1, người dân sẽ phải tốn kém thời gian, lệ phí công chứng, chứng thực và tốn kém công sức đi lại, thậm chi là chờ đợi. Thế nhưng từ thực tế thời gian qua cho thấy, việc mua đi bán lại bất động sản diễn ra khá phổ biến, nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất phát sinh trong nhân dân mà không được công chứng, chứng thực. Điều đó làm cho Nhà nước thất thu thuế, các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý, tòa án khó khăn khi giải quyết tranh chấp... Do vậy, nếu chúng ta bỏ quy định về công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, thì sai phạm trong công tác quản lý đất đai sẽ càng nghiêm trọng hơn. Đồng thời, tình trạng khiếu kiện và khiếu kiện về đất đai kéo dài... sẽ ngày càng khó giải quyết.

Hơn nữa, việc công chứng, chứng thực có ý nghĩa là bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, từ đó sẽ bảo đảm lợi ích của các bên. Trong điều kiện như hiện nay, sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế, nếu để người dân tự quyết định việc có hay không thực hiện công chứng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận trong pháp luật dân sự là chưa hợp lý. Đồng thời, đây cũng là kẽ hở để cho những đối tượng xấu lợi dụng nhằm trục lợi trên sự thiếu hiểu biết của một bộ phận người dân. Vì thế, tôi đề xuất chọn phương án 1, đồng thời trong điều kiện hiện nay, Nhà nước cần chủ động đặt ra một số trình tự, thủ tục, trong đó có việc công chứng các giao dịch, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Như vậy, ở Khoản 2 của Điều 161 theo quan điểm trên sẽ không còn “phương án 2”, nên không cần thiết phải để “phương án 1”. Tuy nhiên, áp dụng phương án 1 thì cũng chưa ổn nếu hợp đồng hay các văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất có tính pháp lý chưa có xác nhận của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường. Vì, một thửa đất được cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể giao dịch giữa chủ sử dụng đất với nhiều người nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Trong khi đó, các tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực không thể kiểm soát được thửa đất đã được ký kết các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất với những ai, tổ chức hay cá nhân. Kết quả dẫn đến các tranh chấp giữa những người nhận chuyển quyền sử dụng đất với nhau và với người chuyển quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu có xác nhận của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường thì tranh chấp sẽ không xảy ra. Đồng thời không có kẽ hở để những kẻ xấu lợi dụng.

Trịnh Hồng (Tân Phú, Đồng Phú)