Phương pháp định giá đất

* Điều 17 là những quy định về việc Nhà nước định giá đất và điều này có nội dung như sau: 1. Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. 2. Ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Điều 74 là những quy định về giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Theo đó, nội dung của Khoản 1 điều này như sau: 1. Giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.

Như vậy, việc định giá đất đã được quy định cụ thể, rõ ràng, tuy nhiên thực tế các địa phương hiện nay cho thấy, khung giá đất ở mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đều khác nhau. Khung giá đất của các thành phố lớn so với các tỉnh lân cận, hoặc giữa thành thị và nông thôn thường chênh lệch nhau rất lớn. Ví dụ như giá đất nông nghiệp ở Bình Phước nếu là 300 ngàn đồng/m², nhưng kế đó thì giá đất nông nghiệp ở Bình Dương có nơi là 500 ngàn đồng/m² hoặc thậm chí còn cao hơn. Chính vì vậy mà cùng dự án thủy lợi Phước Hòa, nhưng đã có không ít người dân ở huyện Chơn Thành, Đồng Phú không chịu nhận tiền đền bù vì giá đất được trả thấp hơn so với người dân ở huyện Phú Giáo, Bến Cát, Dầu Tiếng của tỉnh Bình Dương. Vì vậy, theo tôi thì ở các vùng giáp ranh như vậy, Nhà nước cần áp dụng giá đất bậc thang sao cho giữa hai khu đất liền kề có giá không chênh lệch quá nhiều. Như vậy sẽ hợp lý hơn và giảm được khiếu kiện của người dân.

* Điều 57 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là những quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, tại các điểm e, g của Khoản 1 có nội dung như sau: 1. Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong các trường hợp sau đây:... e) Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác; g) Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.

Về quy định trên, tôi có ý kiến như sau, trong dự thảo luật chưa nêu rõ thời gian để nhận được quyết định có được đảm bảo hay không và thời gian quy định là bao lâu thì phù hợp? Theo ý kiến của tôi tại hai điểm e và điểm g quy định không hợp lý vì không có quy định cụ thể về trình tự, thời hạn nên dễ làm mất rất nhiều thời gian và chi phí của hộ gia đình, cá nhân để xin được một quyết định cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để được sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ. Vì vậy, ở điều này tôi đề nghị giữ nguyên thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2003, đồng thời bổ sung quy định cho hợp lý để nhân dân yên tâm về thủ tục cải cách hành chính.

* Điều 96 là những quy định về cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, ở Khoản 2 có nội dung như sau:  2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Với quy định trên tôi cho rằng vừa hợp tình lại vừa hợp lý và đáp ứng yêu cầu thực tiễn cuộc sống. Vì trong thực tế những trường hợp tương tự rất nhiều. Nếu thực hiện theo Luật đất đai năm 2003 thì sẽ có rất nhiều người không đủ tiền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, do số tiền thu quyền sử dụng đất rất cao. Hơn nữa, việc mở rộng điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất lần đầu không thu tiền sử dụng đất là rất cần thiết và cần mở rộng hơn nữa. Vì đây là vấn đề do lịch sử để lại, có như vậy người dân mới làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiện cho Nhà nước quản lý đất đai. Nhà nước nên lấy việc thu thuế sử dụng đất hàng năm là chủ yếu, thay cho việc công nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thu tiền sử dụng đất cao như hiện nay, vượt quá thu nhập của người dân, nên người dân không thể đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Tuy nhiên, ở đây dễ nảy sinh vấn đề bất cập, vướng mắc đối với trường hợp sau: Ví dụ, nếu trước năm 1993 có quyết định cấp đất canh tác vườn cho ông A và sau vài lần chuyển nhượng và quá trình đô thị hóa thì mảnh đất đó hiện nay đã thành đất ở đô thị. Vậy thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của ông A theo loại đất nào? Đây chính là kẽ hở, vướng mắc, dễ hiểu nhầm, có cách vận dụng khác nhau và cũng sẽ có tiêu cực khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Vì nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất cũ (đất canh tác vườn) thì người dân phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải đóng tiền chuyển mục đích (vì trong dự thảo mới chỉ có quy định về chuyển đổi mục đích, chưa quy định cụ thể vấn đề chuyển đổi mục đích do lịch sử để lại có thu tiền hay không thu tiền). Vì vậy, tôi đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, sửa đổi quy định cụ thể hơn và theo hướng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không thu tiền sử dụng đất theo loại đất phù hợp với điều kiện sử dụng hiện tại hoặc phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện nay.

N.N