Phương án xây dựng giá đất

Nội dung của Điều 109 trong Dự thảo sửa đổi Luật đất đai là những quy định về Bảng giá đất. Theo đó, dự thảo đưa ra hai phương án về xây dựng bảng giá đất như sau:

Phương án 1: 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Đối với những nơi chưa có giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc quy định cụ thể giá các loại đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể. 2. Bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất;  c) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất; d) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; đ) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai;  e) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; h) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Phương án 2: 1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. 2. Bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai;  c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. 3. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất; c) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ vào những quy định trên đây, tôi đề xuất nên chọn phương án 2. Vì, nếu chúng tá áp dụng phương án 1 với những quy định như như trong dự luật thì việc xác định giá đất thị trường tăng giảm trên 20% để điều chỉnh bảng giá đất sẽ gặp khó khăn... Thứ nhất là căn cứ vào đâu để khảng định thời điểm giá đất trên thị trường đã tăng lên 20%. Thứ hai là cơ quan nào có chức năng, nhiệm vụ thực thi việc thẩm định giá thị trường để tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền quyết định thời điểm giá đất trên thị trường đã tăng 20%. Thứ ba là nếu áp dụng phương án này thì chắc chắn sẽ phát sinh tiêu cực trong khâu thẩm định giá.

Trong khi đó, ở phương án 2 thì với bảng giá đất được xây dựng 5 năm/lần chỉ dùng để tính thuế, phí... Còn việc dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất... đã có sự linh hoạt khi giao cho UBND cấp tỉnh quyết định trên cơ sở giá thị trường và có sự thỏa thuận của người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để quy định này đi vào cuộc sống, dễ thực thi và tránh được những khiếu kiện về sau thì trong dự thảo luật sửa đổi cần bổ sung thêm nội dung giới hạn thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi quyết định giá đất để áp dụng trong các trường hợp này như quyết định giá đất định kỳ (hằng năm, hằng quý...) hoặc khi giá đất thực tế có nhiều biến động... Có như vậy thì mới tránh được tình trạng mỗi tỉnh định giá khác nhau và có sự chênh lệch quá lớn đối với những thửa đất có cùng điều kiện, hay đối với những thửa đất ở vùng giáp ranh.     

Ngọc Thiện (Hớn Quản)