Những điểm “vênh” giữa hai đạo luật

Luật Nhà ở đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2006. Còn Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2007. Mặc dù có hiệu lực thi hành sau đúng một năm, nhưng Luật Kinh doanh BĐS đã sớm bộc lộ những bất cập, thậm chí là có nhiều điểm “vênh” với Luật Nhà ở. Chính điều này đã là lực cản làm cho hai đạo luật không phát huy được hiệu quả trong thực tế. Và bài viết dưới đây không ngoài mục đích cùng bạn đọc tìm ra những điểm trái chiều của hai luật trên.

Thứ nhất là về điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS. Cụ thể là tại Khoản 1 điều 8 Luật Kinh doanh BĐS có quy định như sau: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật. Thế nhưng quy định này không phù hợp Luật Nhà ở. Vì tại Khoản 2, Điều 34 Luật Nhà ở có quy định rõ ràng như sau: Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Như vậy là Luật Nhà ở không quy định cá nhân phải thành lập doanh nghiệp mới được quyền kinh doanh BĐS. Hơn nữa, quy định này trong Luật Nhà ở hoàn toàn phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự và thực tiễn vì có nhiều cá nhân chỉ cho thuê hoặc bán một hoặc một vài căn nhà hoặc một phần của ngôi nhà. Vì vậy, họ chỉ cần đăng ký giao dịch BĐS và nộp thuế mà không cần quy định phải có vốn pháp định đối hay phải thành lập doanh nghiệp.

Thứ hai là về chính sách đầu tư kinh doanh BĐS: Quy định về chính sách đầu tư BĐS, tại Khoản 1, Điều 12 trong Luật Kinh doanh BĐS ghi rõ: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn. Theo tôi, luật quy định rằng “Nhà nước khuyến khích... đầu tư kinh doanh BĐS” là không cần thiết, là thừa. Vì theo quy định của pháp luật hiện hành, hoạt động kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chuyên nghiệp. Do vậy không cần thiết dùng từ “khuyến khích” trong luật.

Thứ ba là tại Khoản 5, Điều 12 của Luật Kinh doanh BĐS có quy định như sau: Ủy ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng. Luật quy định là vậy, nhưng trên thực tế từ nhiều năm nay cho thấy, tất cả các doanh nghiệp đều phải tự mình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và đây là công việc khó khăn nhất, với nhiều rủi ro nhất của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS. Hơn nữa, quy định như trên là rất chng chung, nếu luật không cụ thể hóa quy định này thành cơ chế và chế tài rõ ràng, thì chính quyền địa phương khó mà “hết mình” hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, tại Khoản 6, Điều 19 của Luật Kinh doanh BĐS còn quy định về quyền của chủ đầu tư (doanh nghiệp) dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Chế định này đúng nhưng trên thực tế hầu như chưa được áp dụng nên có cũng như không.

Thứ tư là về chuyển nhượng dự án: Trong Điều 21 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định nguyên tắc chung khi chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS và giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện. Thế nhưng tại Khoản 2, Điều 6 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày quy định điều kiện và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án như sau: Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác và tại Khoản 4, Điều 7 cũng của nghị định trên lại quy định dự án muốn được chuyển đổi thì: …Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Đây là quy định gây khó cho nhà đầu tư và bất cập ở đây là luật chỉ cho chuyển nhượng toàn bộ dự án chứ không cho chuyển nhượng một phần dự án; chỉ cho chuyển nhượng dự án trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện hoặc không còn nhu cầu để tiếp tục thực hiện dự án… và cuối cùng là phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Đáng lẽ ra, luật cần cho phép chuyển nhượng dự án hoặc chuyển nhượng một phần dự án vì đây là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp.

Thứ năm là về sàn giao dịch BĐS. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS thì: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này. Theo quy định này, thì giao dịch BĐS bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Với quy định này đã hạn chế quyền của người dân khi có nhu cầu giao dịch về BĐS. Và trong thực tế cho thấy, hiện nay sàn giao dịch BĐS chỉ là một trong những lựa chọn của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Vì bên cạnh đó, người dân còn có sự hỗ trợ của luật sư, nhà môi giới và công chứng trong thị trường BĐS. Do đó, quy định trên là không cần thiết.

Hữu Hiếu