Những điểm mới trong dự thảo Luật Nhà ở

BPO - Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gồm có 13 Chương với 179 Điều. So với Luật Nhà ở hiện hành có 9 Chương với 153 Điều thì dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tăng thêm 4 Chương và 26 Điều, với nhiều điểm mới cụ thể như sau:

Thứ nhất là bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư phát triển nhà ở tự phát, phong trào và gây mất cân đối, lệch pha cung - cầu như trong những năm vừa qua. Vì vậy, tại các Điều 16, 17 và Điều 19 của dự thảo đã quy định yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải quy hoạch, xác định rõ quỹ đất cho phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư…); đồng thời yêu cầu các địa phương phải tổ chức lập và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình (đối với một số địa phương trọng điểm thì trước khi phê duyệt phải được Thủ tướng chính phủ xem xét, chấp thuận) cho từng giai đoạn, làm cơ sở để bố trí nguồn lực cho phát triển nhà ở và thẩm định, phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Những dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì sẽ không được triển khai thực hiện.

Thứ hai là trong dự thảo đã quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. Trong đó, xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước cũng như khuyến khích các thành phần kinh tế, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là tại Điều 57 đã quy định yêu cầu chính quyền địa phương phải quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tại Điều 17 và Điều 57 quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải có trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội. Tại Điều 54 và Điều 59 đã quy định cụ thể các hình thức phát triển nhà ở và các cơ chế ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, trong đó có sự tham gia của Nhà nước về cấp vốn đầu tư xây dựng, miễn giảm nghĩa vụ tài chính hoặc hỗ trợ, ưu đãi tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, dự thảo Luật cũng quy định yêu cầu chính quyền địa phương phải quy hoạch các khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê; đối với các khu vực khác thì phải dành tối thiểu 20% diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và được thể hiện tại Điều 55 của dự thảo.

Thứ ba là dự thảo đã quy định cụ thể, rõ ràng các cơ chế tài chính phục vụ cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo cải thiện nhà ở nhằm góp phần để thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Thứ tư là dự thảo đã thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở. Nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 13 của dự thảo luật theo hướng chia làm 4 trường hợp: trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở;  trường hợp tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở; trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với khách hàng thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi người mua nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư; trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

Thứ năm là dự thảo cũng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ khi bị xuống cấp, hư hỏng; đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và người dân có thể lựa chọn hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của mình.

Tại Điều 100 của dự thảo đã quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng nhất định theo cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì Nhà nước có trách nhiệm tổ chức kiểm định lại chất lượng công trình, nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định; nếu nhà chung cư không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu vẫn còn quy hoạch xây dựng nhà ở thì các chủ sở hữu thỏa thuận việc phá dỡ để xây dựng lại nhà ở; nếu không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì các chủ sở hữu phải bàn giao nhà ở và đất ở để cơ quan có thẩm quyền xây dựng các công trình khác và chủ sở hữu được bố trí mua nhà ở khác theo giá ưu đãi của Nhà nước.

Tại Điều 120 và Điều 11 của dự thảo quy định các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận về việc bên mua được quyền sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định, trong thời hạn này bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó, được quyền bán lại nhà ở cho người khác, được tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho mượn, ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở. Hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì bên mua phải giao lại nhà ở cho bên bán và quyền sở hữu đối với nhà ở này sẽ được chuyển lại cho bên bán.

Hải An
(Còn nữa)