Những bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản

BP - Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2007. Sau hơn 7 năm được áp dụng vào cuộc sống, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo ra một hệ thống cơ sở pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ để giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy nhiều ngành sản xuất - kinh doanh, dịch vụ khác cùng phát triển như các ngành xây dựng, công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội - ngoại thất công trình, đồ gia dụng... Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, cụ thể như sau:

Một là Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa quy định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh; chưa có quy định để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch, để Nhà nước có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với thị trường bất động sản nhà ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, theo đám đông diễn ra phổ biến. Giá cả bất động sản tăng cao, cộng với tình trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận tầng lớp nhân dân trong xã hội.

Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định. Trong ảnh: Một lô đất còn bỏ hoang ở thị xã Đồng Xoài - Ảnh: B.L

Hai là phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa có quy định rõ để phân biệt đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã có đầu tư xây dựng, mua bất động sản nhưng chỉ để sử dụng và trong quá trình sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhưng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định (6 tỷ đồng) mới được bán, cho thuê nhà ở, bất động sản... Quy định này không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.

Ba là Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, luật hiện hành còn rất hạn chế, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức: Một là đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; hai là đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.... mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thuê lại. Những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

Bốn là về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thì phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Những quy định này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản có thể đặt hàng và ký kết được hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành để có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản. Việc cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai cũng sẽ tránh được tình trạng bên thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng của mình, gây tốn kém, lãng phí.

Năm là luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích tạo nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.

Sáu là để đảm bảo cho các giao dịch bất động sản được công khai, minh bạch và bảo đảm lợi ích của các bên tham gia giao dịch thì các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ năng lực hiểu biết về pháp luật, kinh tế thị trường, về hoạt động kinh doanh bất động sản và có đạo đức nghề nghiệp. Trong khi đó, luật hiện hành quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản... dẫn đến tình trạng đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, từ đó phát sinh kiểu làm ăn “chụp giật” và góp phần gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập nêu trên thì việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là hết sức cần thiết và có như vậy mới bảo đảm thị trường bất động sản ở nước ta phát triển ổn định, lành mạnh.           

H.B