Nguyên tắc và phương pháp định giá đất

Điều 3 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là phần giải thích từ ngữ. Ở Khoản 12 của điều này có quy định như sau: 12. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý. Theo suy nghĩ của tôi thì quy định như trên là chưa chặt chẽ và kiến nghị sửa lại như sau: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại đất của người đang quản lý, sử dụng. Viết như vậy gọn hơn vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Điều 109 là những quy định về bảng giá đất. Ở điều này, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra hai phương án, trong đó ở phương án 2 có nội dung như sau: 1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (5) năm một lần và được công bố vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. 

2. Bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; b) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

3. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; b) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất; c) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ nội dung của hai phương án mà dự thảo đã đưa ra, tôi đề xuất nên chọn phương án 2. Vì chọn phương án 2 mới phù hợp với Khoản 1, Điều 108 nêu trong dự thảo (1. Chính phủ quy định khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). Mặt khác, giá đất liên quan đến rất nhiều yếu tố như: Mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (cùng một khu vực có các điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội giống nhau... nhưng quy mô của khu đất và tầng cao cho phép xây dựng... khác nhau thì giá đất không thể như nhau được)…

Điều 197 là những quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Khoản 2 của điều này thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 96 của luật này được giải quyết như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính; b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính.

Theo ý kiến của cá nhân tôi, nếu quy định như trên là không ổn, không phù hợp với những quy định trong các luật chuyên ngành khác. Cụ thể là trong trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, quy định này lại “chênh” so với quy định của Luật Khiếu nại. Vì, tại Điều 21 trong Luật Khiếu nại hiện hành có quy định về thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh như sau:

Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: 1. Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình. 2. Giải quyết khiếu nại lần hai đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc sở và cấp tương đương đã giải quyết lần đầu nhưng còn khiếu nại hoặc khiếu nại lần đầu đã hết thời hạn nhưng chưa được giải quyết. 3. Giải quyết tranh chấp về thẩm quyền giải quyết khiếu nại giữa các cơ quan, đơn vị thuộc phạm vi quản lý của mình.

Vì vậy, để có sự thống nhất giữa các luật về cùng một vấn đề tôi đề nghị ở điều này cần phải sử đổi, bổ sung cho phù hợp hoặc nên dẫn chiếu sang quy định của luật khiếu nại.                            

Như Ngọc