Luật Đất đai phải ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bất động sản

Với những kẽ hở của pháp luật về đất đai hiện hành đã dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo tràn lan trong thời gian qua, mà còn tạo điều kiện cho không ít cá nhân, tổ chức giàu lên một cách nhanh chóng. Bên cạnh đó, trong xã hội lại có không ít người nghèo đi vì không còn đất để sản xuất, thậm chí có người không có đất để ở. Một trong những nguyên nhân chính của tình trạng trên là hạn mức giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không đồng bộ, không thấng nhất. Đặc biệt là những chế tài nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản chưa cụ thể, nên dẫn đến việc Nhà nước thất thu, trong khi đó một số cá nhân, tổ chức cứ ngày càng giàu lên. Và điều đáng nói ở đây là trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lần này vẫn chưa khắc phục triệt để được những kẽ hở trên đây.

Cụ thể là tại Điều 124 của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai có quy định cụ thể như sau: 1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: a) Không quá ba (03) ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; b) Không quá hai (02) ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. 2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười (10) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi (30) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi (30) héc ta đối với mỗi loại đất: a) Đất rừng phòng hộ; b) Đất rừng sản xuất. 4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm (05) héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm (05) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm (25) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm (25) héc ta…. 

Về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, Điều 125 của dự thảo có quy định như sau: 1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá mười (10) lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất…2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.

Về hạn mức đất ở tại các vùng nông thôn, Khoản 2, Điều 138 trong dự thảo có quy định như sau: 2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn, hạn mức tối thiểu chia tách thửa đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Về hạn mức  đất ở tại các đô thị được quy định tại Khoản 4, Điều 139 như sau: 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; hạn mức tối thiểu chia tách thửa đất ở.

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ quy định cụ thể về hạn mức đất nông nghiệp cho từng vùng miền, từng loại đất, chứ không quy định hạn mức đất ở tại các vùng đô thị. Không những thế, dự thảo luật còn giao thẩm quyền quy định về hạn mức đất ở tại các đô thị cho UBND cấp tỉnh quy định. Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là chưa phù hợp và sẽ tạo ra sự mất công bằng về quyền công dân. Cụ thể là nếu giao quyền định đoạt về hạn mức đất ở cho UBND cấp tỉnh thì sẽ dẫn đến tình trạng mỗi địa phương căn cứ vào quỹ đất hiện có của mình để xây dựng hạn mức về đất ở sẽ khác nhau. Và như thế, tuy đều là công dân Việt Nam và đều ở thành thị, nhưng công dân ở mỗi tỉnh lại được hưởng quyền lợi về đất ở khác nhau. Và điều này chắc chắn sẽ đẫn đến tình trạng quyền được đầu cơ đất ở (bất động sản) của công dân ở mỗi tỉnh cũng sẽ khác nhau. Trong khi đó, dự thảo luật không hề có chế tài nào nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ bất động sản.

Thực tế cho thấy trong thời gian qua, ở khắp nơi có rất nhiều nhà đầu tư lướt sóng, đầu cơ mua, bán bất động sản ngầm qua nhiều kênh khác nhau nhằm mục đích thu lợi và đẩy giá bất động sản lên quá thực tế, vượt quá sức mua của người lao động. Và cũng có không ít người có thể là thừa tiền nên đầu tư tích trữ đất đai dù họ không có nhu cầu sử dụng. Do vậy, theo ý kiến của các nhân tôi, để hạn chế vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định cụ thể, chặt về hạn mức đất ở tại đô thị ở từng vùng, miền. Đồng thời, trong dự luật cũng quy định rõ mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó, nếu người sử dụng đất, người sở hữu nhà bán nhà, đất trước thời hạn 5 năm, kể từ khi mua, hay được giao đất thì phải chịu mức thuế từ 2 - 3 lần so mới mức thuế chuyển nhượng ở điều kiện bình thường. Đối với những người sở hữu nhiều hơn 1 mảnh đất hoặc một căn hộ hay sở hữu diện tích đất lớn hơn hạn mức thì phải chịu thuế nhà đất cao hơn bình thường, mức thuế này được thu tùy theo diện tích và tăng theo lũy tiến.

Ví dụ, nhà nước quy định nếu mỗi công dân ở những đô thị thuộc các tỉnh ở miền Bắc, miền Trung, hay miền Nam hoặc ở các thành phố trực thuộc trung ương…, thì được phép sở hữu đất ở từ 30 m2 sẽ không phải chịu thuế sử dụng đất. Nếu gia đình nào sử dụng nhiều hơn thì tùy theo diện tích để tính thuế theo lũy tiến… Với giải pháp này, Nhà nước vừa không những không bị bị thất thu thuế cho nhà nước, mà còn ngăn chặn được nạn giao dịch “ngầm” và đầu cơ bất động sản.

Kim Ngọc
(Hội Luật gia tỉnh)