Hợp đồng chuyển nhượng đất cần được công chứng

Điều 161 trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là những nội dung quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ở Khoản 2 của điều này có nội dung như sau: 2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

Phương án 1: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.

Phương án 2: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo ý kiến của cá nhân tôi thì trong điều kiện hiện nay, phương án 1 là lựa chọn hợp lý hơn. Mặc dù với phương án 1, người dân sẽ phải tốn kém thời gian, lệ phí công chứng, chứng thực và tốn kém công sức đi lại và thậm chí là chờ đợi. Thế nhưng từ thực tế thời gian qua cho thấy, việc mua đi bán lại bất động sản diễn ra khá phổ biến, nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất phát sinh trong nhân dân mà không được công chứng, chứng thực. Điều đó làm cho Nhà nước thất thu thuế, các cơ quan nhà nước gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý, Tòa án khó khăn khi giải quyết tranh chấp… Do vậy, nếu chúng ta bỏ quy định về công chứng các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, thì sai phạm trong công tác quản lý đất đai sẽ càng nghiêm trọng hơn. Đồng thời, tình trạng khiếu kiện và khiếu kiện về đất đai kéo dài… sẽ ngày càng khó giải quyết.

Hơn nữa, việc công chứng, chứng thực có ý nghĩa là bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, từ đó sẽ bảo đảm lợi ích của các bên. Trong điều kiện như hiện nay, sự hiểu biết về pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế, nếu để cho người dân tự quyết định việc có hay không thực hiện công chứng dựa trên nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận trong pháp luật dân sự là chưa hợp lý. Đồng thời, đây cũng là kẽ hỡ để cho những đối tượng xấu lợi dụng nhằm trục lợi trên sự thiếu hiểu biết của một bộ phận người dân. Vì thế, tôi đề xuất chọn phương án 1, đồng thời trong điều kiện hiện nay, Nhà nước cần chủ động đặt ra một số trình tự, thủ tục trong đó có việc công chứng các giao dịch, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Điều 198 trong Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là những quy định giải quyết khiếu nại về đất đai, với nội dung như sau: 1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai. 2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là đúng, nhưng chưa đầy đủ và chưa phù hợp với tình hình thực tế của công tác quản lý cũng như giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai ở nước ta hiện nay. Vì, trong phần giải thích từ ngữ của dự thảo luật không có quy định cụ thể “khiếu nại đất đai” là gì? Trong khi đó, ở nội dung của Điều 198 cũng không có khoản nào giải thích thế nào là “khiếu nại về đất đai”.

Vì vậy, tôi đề xuất là trong nội dung của Điều 198 cần bổ sung một khoản để khái niệm rõ thế nào là “khiếu nại về đất đai”. Có như vậy thì người dân, nhất là người dân ở những vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số còn hạn chế về kiến thức pháp luật, nhất là pháp luật về đất đai… cũng phân biệt rõ được việc khiếu nại về đất đai với việc tranh chấp đất đai. Đồng thời, với quy định cụ thể này sẽ giúp cho cán bộ công chức làm nhiệm vụ tiếp dân, tiếp nhận xử lý đơn thư khiếu nại của công dân theo hướng giải quyết khiếu nại hoặc giải quyết tranh chấp. Thực tế ở nhiều địa phương cho thấy, việc thụ lý giải quyết khiếu nại về đất đai vẫn còn sự nhầm lẫn giữa khiếu nại và tranh chấp đất đai nên thụ lý giải quyết chưa đúng quy định của pháp luật.

Xuất phát từ quan điểm trên, tôi đề nghị trên cơ sở khái niệm về khiếu nại của Luật Khiếu nại 2011 và bổ sung thêm nội dung khiếu nại về đất đai để đưa ra khái niệm như sau: Khiếu nại về đất đai là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân theo thủ tục do luật này quy định, đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước, khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình”.

Lan Anh (Bình Long)