* Về chủ thể sử dụng đất:

Tại khoản 2, Điều 6, quy định về người sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay, việc ghi tên người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình và họ tên người đại diện cho cả hộ, chứ không phải là tên của tất cả các thành viên trong hộ. Với điều này đã vô hình chung làm khó người sử dụng đất, mà cụ thể là các thành viên trong hộ gia đình khi họ thực hiện các quyền của mình. Bởi vì hiện nay, khi xác nhận quyền sử dụng đất đối với các thành viên trong một gia đình, cơ quan có thẩm quyền đều căn cứ vào sổ hộ khẩu. Nhưng khi có thay đổi, biến động các thành viên trong hộ khẩu, như: tách, nhập, đổi hộ khẩu,… sẽ làm cho việc xác định thành viên của hộ càng khó khăn hơn, đồng thời thủ tục hành chính sẽ kéo theo nhiều nhiêu khê, phức tạp.

Vì lý do trên, tôi đề nghị ban soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi cần nghiên cứu kỹ để quy định cụ thể về những quy định cần thiết khi giao đất. Cụ thể là việc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thì hộ đó phải gồm những ai và các thành viên này có quan hệ như thế nào với chủ hộ: Vợ, con, anh, em…. Và khi hộ gia đình có biến động về thành viên thì xử lý quyền sử dụng đất chung này như thế nào?... Vì có quy định cụ thể như vậy thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải ghi cụ thể các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng mảnh đất đó. Nếu trong luật không quy định thì giao cho Chính phủ quy định về vấn đề này trong nghị định hướng dẫn thi hành.

* Về thừa kế đất đai

Tại khoản 1, Điều 169 của dự thảo luật có quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Thế nhưng cũng ở điều này quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và có hiệu lực kể từ ngày đăng ký”.

Nếu luật quy định như trên là chưa đầy đủ và hợp lý ở với điều kiện thực tế hiện nay. Vì nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 86 của dự luật này, nhưng vì lý do như: Bận công tác xa dài ngày chưa làm được giấy chứng nhận; điều kiện kinh tế gia đình khó khăn chưa làm được giấy chứng nhận; hay đang chờ nhận giấy chứng nhận, hoặc trường hợp chưa kịp làm giấy chứng nhận nhưng qua đời đột ngột mà không kịp đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Và nếu không đăng ký thì tất cả các quyền trên trở thành vô hiệu, vì luật quy định những quyền này “có hiệu lực kể từ ngày đăng ký”…. Do đó, Điều 169 trong dự luật cần được bổ sung thêm một khoản quy định về những trường hợp trên vẫn được hưởng thừa kế, tài sản thừa kế…

          * Về đấu giá quyền sử dụng đất:

Điều kiện để tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều 102 dự thảo Luật Đất đai như sau: “2. Tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định thành lập của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; b) Có đấu giá viên”.

Theo ý kiến của cá nhân tôi thì quy định như trên là chưa rõ ràng và chưa đầy đủ. Vì đất đai và hoạt động đấu giá đất đai là lĩnh vực rất cần được công khai, minh bạch. Nhằm phòng tránh tham nhũng trong việc đấu giá đất và để việc đấu giá đất mang lại hiệu quả thì tổ chức bán đấu giá phải là tổ chức chuyên nghiệp theo quy định của pháp luật về đấu giá. Do đó, điểm a, Khoản 2, Điều 102 cần được sửa đổi theo hướng: Tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải là tổ chức có chức năng bán đấu giá chuyên nghiệp theo quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản. Trong trường hợp không thuê được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng bán đấu giá.

Đồng thời, ở điểm b, trong khoản 2 của điều này cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho hoàn chỉnh và chặt chẽ hơn. Vì nếu chỉ quy định là: “b) Có đấu giá viên” thì chưa đầy đủ và dễ bị áp dụng một cách chiếu lệ. Do đó, ở điểm này cần được sửa đổi theo hướng quy định rõ là: Tổ chức được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ đấu giá viên theo quy định của pháp luật.   

* Về quyền thế chấp tại ngân hàng nước ngoài:

Một vấn đề nữa cũng được nhiều bạn đọc quan tâm là quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cho phép tổ chức có quyền sử dụng đất được phép thế chấp cho tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Cụ thể là tại điểm d, khoản 1, Điều 155 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có quy định như sau: “d) Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp thế chấp tại ngân hàng ở nước ngoài do Chính phủ quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”.

Theo tôi, việc cho phép tổ chức có quyền sử dụng đất được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản ở Việt Nam đã được thế chấp ở ngân hàng của nước ngoài như thế nào. Hơn nữa, đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia, nên không thể mang đi cầm cố, thế chấp cho ngân hàng nước ngoài.                 

Luật gia: Diệp Viên