Cơ chế nộp tiền sử dụng đất cần rõ ràng

* Điều 99 trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là những quy định về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao. Cụ thể, tại điểm c, Khoản 4 của điều này có quy định như sau: c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. Theo tôi, nếu quy định như trên là không phù hợp với thực tế. Bởi vì, người sử dụng có thể chỉ có nhu cầu sử dụng đất ở nhỏ hơn hạn mức đất ở tại địa phương, mà không cần thêm hoặc không cần được công nhận hết diện tích đất mà họ hiện có. Mặc dù diện tích đất đó chưa bằng với hạn mức đất ở theo quy định tại địa phương đó. Vì vậy, tôi đề nghị sửa lại nội dung của điểm c như sau: c)Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất hoặc theo nhu cầu của người sử dụng đất, nhưng không quá diện tích của thửa đất.

* Điều 104 là những quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, với 4 khoản, trong đó Khoản 1 có nội dung như sau: 1. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất. Về quy định này, tôi xin có ý kiến sau: Hiện nay, tình trạng người dân xây dựng nhà trên đất nông nghiệp tại các đô thị trước khi có quy hoạch rất nhiều. Sau khi công bố quy hoạch thì những nhà dân này thuộc diện đất ở đô thị và nếu họ có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất quá nhiều. Vì giá tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp quá thấp, nhưng thực tế người dân mua đất nông nghiệp tại các đô thị rất cao làm cho nhiều người không có khả năng để chuyển đổi mục đích.

Vì vậy, để Nhà nước không thất thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất và người dân có điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng để sản xuất - kinh doanh, đồng thời làm cho đô thị ngày càng khang trang, tôi xin có ý kiến sau: Trong cách tính chênh lệch giữa tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất phải định giá sát với giá thị trường do một cơ quan thẩm định giá thực hiện.

lĐiều 161 là những quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này có 3 khoản và ở Khoản 2 của dự thảo có đưa ra hai phương án về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Theo phương án 1 thì hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên. Còn theo phương án 2 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Theo tôi, quy định như trên vẫn chưa đầy đủ, chưa điều chỉnh hết những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng đất, dù là thực hiện phương án 1 hoặc phương án 2. Do đó, tôi đề nghị bổ sung thêm khoản nữa (Khoản 4), với nội dung như sau: Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất có tính pháp lý phải được xác nhận của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường xác nhận. Vì thực tế hiện nay ở nhiều địa phương cho thấy, một thửa đất được cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể giao dịch giữa chủ sử dụng đất với nhiều người nhận quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Trong khi đó, các tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực, thậm chí là xác nhận nhưng không thể kiểm soát được thửa đất đó đã được tổ chức, cá nhân sử dụng đất đã được ký kết hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền sử dụng đất với người khác. Kết quả của việc này dẫn đến các tranh chấp giữa những người nhận chuyển quyền sử dụng đất với nhau và với người chuyển quyền sử dụng đất. Còn nếu khi đã có ý kiến của cơ quan quản lý tài nguyên môi trường sẽ kiểm soát tốt hơn các tranh chấp đất đai như trường hợp nêu trên. Hơn nữa, khi đó cơ quan quản lý tài nguyên môi trường phải chịu trách nhiệm về việc xác nhận của mình, thậm chí là phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu xác nhận, nếu có. 

Văn Lâm (Đồng Phú)